Die energetische Sanierung von Mietobjekten: Steuerliche Vorteile, Umlage auf Mieter und Fördermöglichkeiten

Die energetische Sanierung von Gebäuden ist ein wichtiger Schritt zur Steigerung der Energieeffizienz und zur Reduzierung von CO₂-Emissionen. Für Vermieter wirft dies jedoch viele Fragen auf: Wie können die Kosten steuerlich abgesetzt werden? Welche Fördermöglichkeiten gibt es? Und können die Kosten auf die Mieter umgelegt werden? In diesem Beitrag beleuchten wir die zentralen Aspekte der energetischen Sanierung von Mietobjekten und geben praktische Hinweise.

1. Steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungskosten

Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend zu machen:

• Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten:

  • Kosten für Maßnahmen, die den bestehenden Zustand des Gebäudes erhalten, können als Werbungskostenin voller Höhe im Jahr der Entstehung abgesetzt werden.

  • Maßnahmen, die den Standard des Gebäudes erhöhen, gelten als Herstellungskosten und müssen über die Abschreibungsdauer des Gebäudes (in der Regel 50 Jahre) verteilt werden.

Beispiele:

• Erhaltungsaufwand: Austausch defekter Fenster durch gleichwertige Modelle.

• Herstellungskosten: Austausch alter Fenster durch energieeffiziente Fenster mit höherem Standard.

➡ Hinweis: Unsere Energieberater helfen Ihnen, die steuerliche Einstufung Ihrer Maßnahmen zu klären und den maximalen Vorteil zu erzielen.

2. Umlage der Sanierungskosten auf Mieter

Vermieter können unter bestimmten Bedingungen einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen:

• Modernisierungsumlage nach § 559 BGB:

  8 % der Sanierungskosten können jährlich auf die Mieter umgelegt werden, wenn die Maßnahmen zur Energieeinsparung beitragen.

• Gesetzliche Begrenzungen:

  Die Mieterhöhung darf in einem Zeitraum von sechs Jahren maximal 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Zusätzlich können Härtefallregelungen greifen, wenn die Belastung für die Mieter zu groß wird.

➡ Tipp: Eine transparente Kommunikation mit den Mietern über geplante Maßnahmen und erwartete Einsparungen bei den Nebenkosten erleichtert die Akzeptanz.

3. Fördermöglichkeiten für Vermieter

Vermieter profitieren von verschiedenen Förderprogrammen, die energetische Sanierungsmaßnahmen unterstützen:

• KfW-Förderung:

  Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für die Sanierung von Mietobjekten. Maßnahmen wie die Dämmung der Gebäudehülle, die Modernisierung der Heizung oder der Austausch von Fenstern sind förderfähig.

• BAFA-Förderung:

  Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Einzelmaßnahmen wie die Installation effizienter Heizsysteme oder Lüftungsanlagen.

• Kombination mit steuerlichen Vorteilen:

  Es ist wichtig, zu prüfen, ob eine Kombination von Fördermitteln und steuerlichen Erleichterungen für Ihre Maßnahmen möglich ist. Oft müssen sich Vermieter zwischen einer direkten Förderung und der steuerlichen Absetzbarkeit entscheiden.

➡ Hinweis: Unsere Energieberater informieren Sie über die besten Förderprogramme für Ihre Immobilie und unterstützen bei der Antragstellung.

4. Besondere Regelungen bei Eigentümerwechsel

Nach einem Eigentümerwechsel können neue Pflichten zur energetischen Sanierung entstehen:

• Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG):

  Neue Eigentümer müssen innerhalb von zwei Jahren Maßnahmen wie die Dämmung der obersten Geschossdecke oder den Austausch ineffizienter Heizungen umsetzen, sofern diese nicht den aktuellen Standards entsprechen.

• Fördermöglichkeiten bei Eigentümerwechsel:

  Auch beim Erwerb eines sanierungsbedürftigen Gebäudes können Förderprogramme für die energetische Modernisierung genutzt werden. Eine frühzeitige Planung ist hier essenziell.

Fazit

Die energetische Sanierung von Mietobjekten bietet erhebliche Vorteile – sowohl ökologisch als auch ökonomisch. Vermieter können durch steuerliche Absetzungen und Förderprogramme finanzielle Unterstützung erhalten. Gleichzeitig können die Kosten teilweise auf die Mieter umgelegt werden, sofern die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Eine frühzeitige Beratung durch Energieexperten ist unerlässlich, um Fördermöglichkeiten zu maximieren und die Sanierungskosten optimal zu nutzen.

FAQ: Energetische Sanierung von Mietobjekten

1. Kann ich die Kosten für eine energetische Sanierung vollständig von der Steuer absetzen?

Ja, entweder als Erhaltungsaufwand direkt im Jahr der Entstehung oder als Herstellungskosten über die Abschreibungsdauer. Die Einordnung hängt von der Art der Maßnahme ab.

2. Dürfen die Kosten einer Sanierung auf die Mieter umgelegt werden?

Ja, nach § 559 BGB können 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden, solange die Maßnahmen zur Energieeinsparung beitragen.

3. Welche Fördermöglichkeiten gibt es für Vermieter?

Förderprogramme wie die KfW-Förderung oder BAFA-Zuschüsse bieten finanzielle Unterstützung für energetische Sanierungen. Unsere Energieberater helfen Ihnen, die passenden Programme auszuwählen.

4. Was muss ich als neuer Eigentümer beachten?

Neue Eigentümer sind verpflichtet, bestimmte energetische Mindeststandards innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang zu erfüllen. Förderprogramme können helfen, diese Kosten zu senken.

5. Kann ich steuerliche Vorteile und Förderprogramme kombinieren?

In der Regel nicht für dieselbe Maßnahme. Es ist wichtig, vor Beginn der Sanierung die finanziell vorteilhafteste Option zu prüfen.

➡ Noch Fragen? Unsere Energieberater stehen Ihnen zur Seite, um individuelle Lösungen für Ihre Mietobjekte zu finden!